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青岛10月房价环比下跌0.2%,存量房破14万套
房价涨跌牵动各方神经,从今年年初青岛首批加入“限购”行列,重拳出击迎战高房价,调控已经近1年。目前,楼市过热已经刹住车,成交减缓,存量房破14万套,10月房价也继8月后又现下降,环比降0.2%。
青岛率先加入“限购” 调控近一年房价开始跌
今年年初,中国传统的小年夜,注定不是一个平静的日子。在这一天,新“国八条”出台,新一轮楼市调控,给兔年楼市带来一股“寒流”。
新“国八条”要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内从严制定和执行住房限购措施,这被称为史上最严调控。
今年1月31日起,青岛率先加入“限购”城市之列,落实新“国八条”,将限购范围限定为七区。对不符合限定购房套数政策的,不予提供网签备案服务。如果房地产开发企业、房地产经纪机构违反限购规定,弄虚作假,拒不整改的,依法严肃查处,暂停其网上签约。史上最严的调控政策正式在青岛拉开序幕。
经过近一年的调控,青岛房价高烧开始减退。11月18日,国家统计局发布了10月份房地产市场运行数据。青岛10月新建住宅价格指数环比下跌了0.2%,同比上涨1.6%；新建商品住宅价格指数环比下跌0.2%。这是继8月份房价下跌后,房价又一次回调,二手房价格调整更加明显。根据国家统计局数据,10月青岛二手住宅价格指数环比下降0.4%,同比上涨1.5%。这已是8月份以来,二手房价格连续3个月环比下跌。
高烧退去存量房破14万 卖方市场转成买方市场
限购令实施后不久,市场就感受到了这一最严调控手段的威力,首当其冲的就是二手房市场。青岛网上房地产数据显示,3月份青岛市内四区二手房成交1297套,相比去年同期下降1/3左右。
二十一世纪不动产青岛区域市场分析师张斌告诉记者,二手房一季度成交量,比2010年四季度环比下降了48%。
随着二套房首付比例提高、首套房贷利率优惠逐渐取消等等调控措施不断加码。买房靠抢的卖方市场变了方向。开发商从不愁卖、坐着卖,开始“坐立不安”,销售不动。甚至延迟开盘,观望市场。各种促销手段轮番上场,但效果一般。刚过去的“金九银十”惨淡收场,共销售住宅15276套。较去年同期大幅下降33.6%。而去年同期卖出23020套房。
21日,记者从青岛市国土资源和房屋管理局获悉,截至当天下午6点,青岛存量房已经达到140298套,其中住宅存量达到107951套,市场存量增大,购房者选择空间也更多。
据中国指数研究院青岛分院分析师王志霞介绍,成交下跌的主要原因是受房产调控政策的影响,预计4季度的成交仍不乐观。楼市已变成买方市场,不再是开发商一方独大掌握定价权,要更多地考虑市场行情,回归房产价值理性。
资金链考验开发商耐力 调控不放松房价还会跌
临近年底,也到了开发企业支付工程款、贷款、员工薪酬的高峰期。由于楼市成交量下降,资金回笼困难,资金问题成为推动房价进一步调整的一个关键因素。
而青岛很多房产开发商面临资金链紧张的局面。黄岛的唐岛湾板块,李沧的中央居住区板块,都已经有两家囤地近百万平方米的开发商通过出让股权的方式融资,以缓解后期开发压力。
据一位房产业内人士透露,不少开发企业都面临着年底前的回款压力,很多项目都开始大搞促销,希望以价换量回笼资金。而如果无法顺利实现销售变现,不少公司将陷入困境。
目前,打折促销已成为青岛楼市的普遍现象。9月份开盘的胶州湾北部大盘青岛风景,以3000多元/平方米开盘,比预定价格下调近7折,在楼市引起轰动,率先掀起以价换量的楼市价格战。
进入10月,价格战继续蔓延,先是高新区楼盘龙湖以5000多元/平方米的起价入市,比周边房价低出近2000元。紧接着胶南大盘保利海上罗兰宣布6000多元/平方米开盘,更是将降价大潮引向西海岸海景房。
青岛多位楼市业内人士分析,调控政策如果不松动,迫于资金链的压力,会有越来越多开发商加入到降价大军中,优惠力度也将进一步加大,房价也将进一步下行。本报记者 宋珊珊
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