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合富置业数据显示，3月成交户型多为两房、小三房，预计广州下月二手楼价稳中有升

南方都市报4月19日讯 限购打击了一部分投资炒楼者。来自合富置业的数据显示：3月份广州二手楼市中首次置业者比例超过七成，较以往的六成左右上升明显，且户型多集中为两房、小三房。这意味着一部分投资客已被成功“限购”。

3月成交量环比超一倍

“3月广州二手楼市低位逐渐恢复，成交量环比上月的增幅超过一倍，大致与1月份相当，交投呈前低后高的特征”。合富标准二手住宅价格指数(广州)(下称“合富标准指数”)分析报告显示：3月下半月随着市场预期逐渐稳定，交投活跃度有所回升。业主惜售、返价现象大幅收敛，不少业主预期楼价涨势将趋缓，高位出货意愿增强，部分叫价过高的业主略有松动，小幅回调放盘价。但中心区优质物业以及盘源稀缺的板块，业主反价现象仍时有发生；月底全国房价控制目标明朗，买卖双方的信心有所强化，业主高位出货意愿增强，首次置业和改善型买家占据市场主导，3月份广州二手楼市中首次置业者的比例超过七成，较以往的六成左右明显上升。目前广州二手楼市的主流需求集中在两房、小三房的中小户型物业。一些实力强劲的首置、首改买家一步到位的需求增加，中心区优质物业受到这部分买家追捧，刚需产品价格坚挺，二手楼价稳中略升。

合富标准指数显示，虽然广州市明确可以“卖一买一”，但目前交易中这种案例并不普遍。

预计二手楼价稳中有升

合富标准指数显示，3月广州各区域的楼价涨幅均不大，以稳中略升为主。二手楼价坚挺的主要有天河公园板块、珠江新城板块、东风东-东山口板块、淘金建设板块、华南板块、市桥板块、天河北板块、工业大道板块、江南西、滨江东、黄埔区政府板块、同和板块、新广从板块等。据介绍，这些板块受供需矛盾突出带动，或为中心区优质地段，或刚性需求较为集中区域等。

“目前政策严格限制需求，限购、限贷、限外，投资需求大幅减少，观望还依然存在，一定程度上制约了高端买家的需求”。合富置业标准指数表示，目前广州二手楼供应在市中心区域占据主导，不论是首次置业、首次改善型买家还是防通胀理财型买家，对市区中高端二手物业的需求量非常大，买家的实力强劲，客户的层次不断提高。预计中高端刚性需求支撑广州二手楼市的格局将会较长时间维持。

合富标准指数认为，近期受政策明朗、市场预期稳定、中心区一手新货供应不足以及高通胀的影响，五一前后广州二手楼市仍然会保持相对较活跃的态势，楼价以稳中有升为主。但受制于房贷紧张、购房成本高昂、利率提高、首付比例较高、楼价高企等因素，交投大幅反弹的可能性不大。

投资客观望学位房遇冷

合富置业市场主任梁燕明表示，尽管市场已逐步消化新政带来的影响，但在学位房交投传统旺季的这段时间内，市中心部分学位房热门路段，仍有较大盘源选择空间，部分传统的学位房买家群体甚至出现观望情绪。梁燕明分析，以往购买学位房的买家当中，不少是手中已持有两套或更多物业的人士，一般会选购楼龄长、户型小的学位房，楼层稍高一些都不会介意。他们购入物业后一般都会将物业放租。由于限购，3月份少有买家单纯为子女入读名校而买套学位房放租。

“中小户型学位房买家主力已转变为刚性需求的买家。”梁燕明举例，在可入读越秀区东风东路小学、中星小学等省一级名校的片区，之前专为学位而购买小户型物业的买家少了，他们转而选购既可自住又有学位的中大户型物业。正因如此，东风东、淘金等名校片区的小户型学位房盘源选择空间有所增加，吸引新婚购房的首次置业者。

贷款难紧凑户型受欢迎

“近期受到政策及加息的影响，银行对贷款的审批都非常严格，一些紧凑的户型单位如小两房或小三房等，因其总价不高而更受买家欢迎”。梁燕明说，90平方米以内的中小户型交投持续增加，主要原因在于该类型物业目标消费群多为资金实力不太雄厚的首次置业及少数首次换房人士。据合富置业统计，3月份面积在50平方米以内的小户型成交比例达17.6%，而2月份该面积段成交比例还不到15%。

合富置业高级营业经理陈铁军表示，淘金近期小户型物业因纯学位买家的数量减少，而促使盘源选择变多，目前以75平方米以内、总价在150万以内的单位最为热求。50-60平方米的楼梯楼单位大约就是80-100万元左右，非常适合一些新婚、手头资金不太多的置业者选购。

老城区楼价较高也令部分首期不多的用家转向周边区域。合富置业高级营业经理麦毅华表示，自佛山限购之后，金沙洲城西花园等楼盘总价60万元以内的小两房十分抢手。

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38.6元/㎡ 二手楼平均租金环比升3.4%

3月份广州的住宅租赁市场逐渐火热，租金也有一定幅度的提升。合富置业数据显示，2011年3月广州住宅租赁成交宗数环比2月份增加六成以上，平均租金为38.6元/平方米/月，环比上升3.4%。

3月历来是传统租赁旺季，在就业人口回流加快，春交会短租需求增大、部分毕业生提前租房等因素叠加影响下，该月租赁市场供需两旺，租金上涨明显。合富置业标准指数认为，物价上涨也是租金上涨的因素之一。

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