在调控政策影响持续下,中国房地产行业续降温,开发商资金压力增加。评级机构标准普尔周二表示,中国房地产市场的形势不容乐观,未来6至12个月房地产开发商面临的流动性压力将加大。假如明年内地房地产销售额重挫三成,相信不少开发商将不能承受;并维持对行业「负面」展望。

　　跌幅10% 开发商可承受

　　标普昨日发布房地产业行业报告指出,若物业销售大幅下降,则很多中国房地产开发商可能难以偿付短期负债。标普对2012年中国房地产销售的基本预测为没有实际下滑,开发商的合同销售平均比2010年增长25%-30%。标普认为2012年销售不会大幅下滑,因为过去两年开发商加大投资从而大大增加了可销售库存。对于明年房价的预测,标普企业评级董事符蓓在电话会议上称,目前没有改变6月份时所作明年国内房价下跌10%的预测,并维持对中国房地产行业「负面」展望。

　　压力测试则显示,多数开发商能够承受2012年销售下降10%,如果跌幅超过30%,这些企业将陷入困境。敏感性分析也表明,这一销售下降幅度可能令数家大型开发商面临严峻的流动性压力。不过,标准普尔信用分析师符蓓表示,明年跌幅超30%的可能性不大。

　　流动性压力剧增

　　报告显示,中国的房地产开发商在未来6-12个月面临的流动性压力加大,房地产开发商未来处境艰难。报告称,中国的货币紧缩政策至今没有放松的迹象,由于全球资本市场的震荡使信贷风险高企,诸如海外债券市场等融资渠道或不再可行。

　　符蓓表示,物业销售下降和国内外信贷状况紧缩是推动流动性压力上升的主要因素。在一线城市如北京上海的高端开发商受到的冲击最大,因为高端地产的购买者恰恰是受限购政策限制的人群。

　　目前房地产行业的杠杆比率明显要高,大规模的再融资需求和较高的融资成本,令许多企业的盈亏平衡点上浮。

　　行业整合或加速

　　标普报告认为,如果在2012年,整个房地产业销售继续下降,开发商需要降价,并寻求新的融资渠道,可能会通过出售资产、土地来融资。行业整合会加速,大型开发商可能会收购一些破产的小型开发商。

　　分析师亦称,中国收紧对房地产开发商信托融资的监管力度可能会令行业整合加速,对信托融资依赖程度较高的中小型开发商将成为收购目标。信用分析师陆枫则表示,地产开发商目前已经在为未来销售放缓及房价下跌做准备。行业整合的速度可能会加快,实力较弱的开发商会被淘汰,困境还没有结束。他还预计那些面临较大再融资风险的小型及特殊市场开发商明年将面临更大的风险。

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