红网长沙3月15日讯（潇湘晨报记者 陈小瑛）周末出去走走，发现看房子的人又多了起来。近期，不少以刚需为主的楼盘都感受到了年后的小阳春，由于首套房贷放松，观望已久的刚需客户开始出手。但二套房依然处于被严控的范围，央行也多次重申要执行差别化的信贷政策，对于限购令更是坚持不松口。对长沙而言，影响二套房成交的则主要是银行信贷的调控，首付6成，利率1.1倍的高门槛阻拦了大部分改善型需求人群，也因此让以改善型为主的楼盘滞销。
二套房短期难言放松
政策微调似乎只局限于首套刚需，二套房的放松看似还有一段距离。
继佛山、芜湖之后，上海也无法摆脱被叫停的命运。上海市房管局就商品房限购政策作出的一条“旧政新解”，即外地在沪人员居住满三年可购第二套房。此政策在宣布一周之后，被上海市政府办公厅的一纸通知正式叫停。这一场“戏剧性事件”再次传递出房地产市场的调控政策，尤其是针对二套以上的投资投机需求，在近阶段不可能放松。
在今年的全国两会上，全国政协委员王超斌的提案认为，楼市限购令不应限制豪宅，90平方米以下的房子可以买一到两套，但买第一套给予优惠，买第二套不予照顾，买第三套征税。而对于买高端住房，应该取消限制。
事实上，长沙一直以来的限购令也没有限制改善型需求群体购买第二套房，长沙只限购90平方米以下的新建商品房，二手房不限，90平方米以上的户型也不限。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，放开对豪宅的限购是很靠谱的主意，他在微博上提出疑问，“去年长沙只限90平方米以下的新建商品住宅，这么好的经验，而其他城市都没借鉴。”
在目前出台限购令的四十多个城市中，都严格限制了二套房以上的购房权利，尤其是一线城市，外地人不能购买第二套房，尽管这被许多人诟病，却是调控的组合拳里不可或缺的一环。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为，国家对限购政策不会取消，直到房地产信息系统建成。而这一过程“怎么也要两三年吧”，房地产调控将只是微调，主要是信贷方面，但同时，房地产税将陆续浮出水面。
改善型需求被抑制
在不少开发商看来，二套房限购目前带来的影响并不是最致命的，最关键的是银行贷款太紧，目前对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例依然不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，这把许多改善型需求群体挡在了门外，他们的需求被严格抑制。
因此，在大部分面向首套刚需的楼盘成交量都开始反弹时，以改善型需求群体为主要客户群的大户型楼盘却出现了滞销。
岳麓区一高档楼盘营销总监坦言并未感觉到小阳春，他们现在主要卖联排，价格在每平方米9200-9500元之间，这主要是面向改善型需求群体，有七成客户需要贷款，但现在二套三套贷款还是未放松，客户感觉贷款不划算，所以观望情绪还是很浓。他说，他们对市场的判断依然很保守，不敢随便拿地，价格也是以市场底价推出。更让他害怕的是，传达出的回暖信号又遭来调控。所以合理定价，理性购房，不论是对开发商还是购房者而言都有好处。
浏阳河畔一楼盘营销负责人也表示回暖感觉不明显，因为他们推的是改善型的房子，包括139平方米的三房、166平方米的四房和193平方米的五房。
很多购买二套房的人基本上属于改善型需求，二套房贷不放松，大户型楼盘成交量要想反弹就很难，长沙某商业银行人士说，目前的贷款供应还只能确保首套刚需，二套房贷的放松还有赖于下调存款准备金。
置业愿望
手头紧，不想贷款买房
34岁的汪先生手头有50万元的现金。六年前，他在德政园已有一套108平方米的小三房，但属于经济适用房，小区环境不怎么好，很多一楼的车库被人出租，一到晚上就特别吵，物业管理也不行，于是想换个环境好点的小区。但靠近市区的买不起，其实也不完全是买不起，付个首付的钱早就足够了，但就是不想靠贷款买房，不想背负着这个压力。小孩每月的开支达3500元，自己每月工资只有4000元，妻子只有一千多元，汪先生每年收入主要靠年终奖，但平时的收入花起来还是有点紧张。汪先生一直在看房，也一直在观望等待，如果在市郊找不到合适的房源，就打算买位于雷锋大道的单位房，3600元/平方米的均价，虽然远了点，但可以开车上班。
记者支招
改善住房要考虑经济实力
对于改善型需求群体而言，首付要6成，资金依然是第一道难题，利率1.1倍，也促使了很多人在观望在等待哪天利率能回归基准，因为一旦以1.1倍买房了，以后不论利率涨跌，按目前的规则，都必须是在1.1倍上下浮动，这确实有点不划算。
改善住房肯定也要依自己的经济实力来决定，如果有这个实力目前也可以开始下手。要知道，当大部分改善型需求人群买不起的时候，就是市场低迷的时候，等啥时候二套房贷放松了，改善型需求市场也就要反弹了。虽然并非成交量反弹，价格就一定反弹，但大家都准备下手的时候，你去选房就不会那么从容不迫了，毕竟好地段的好房源也是稀缺的。当然如果暂时还不具备这个首付实力，那就先将就一下目前的小房，等哪天凑齐了再买也不迟，要知道国家调控房地产的决心明摆着了，房价要想大涨不太可能。[稿源：红网综合]
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